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¿Debemos mi cónyuge y yo solicitar una hipoteca de manera conjunta o debo solicitarla yo solo? | HuffPost

¿Debemos mi cónyuge y yo solicitar una hipoteca de manera conjunta o debo solicitarla yo solo? | HuffPost
13 enero, 2021

“Mi esposa y yo estamos buscando comprar una casa de $ 450,000, y me pregunto si debo solicitar la hipoteca que necesitaremos como individuo o conjuntamente con mi esposa. Gano $ 84,000 al año y tengo un puntaje de crédito de aproximadamente 800 . Ella gana $ 48,000 y tiene un puntaje de crédito de aproximadamente 680 “.

Felicitaciones por considerar esta pregunta antes de comenzar a comprar una casa. El tiempo extra podría ser útil, como explicaré en breve.

Sin embargo, no me ha proporcionado suficiente información para responder a su pregunta. Además de sus ingresos y puntajes crediticios, necesito conocer sus activos financieros y pagos de deudas, que se mantienen individual y conjuntamente. Además, dame tu mejor estimación sobre cuánto tiempo tendrás la nueva casa.

“Tengo alrededor de $ 25,000 de activos financieros a mi nombre y no tengo deudas, ella tiene $ 32,000 y no tengo deudas. Imagino que estaremos aquí por 7 años”.

Aplicación única versus conjunta

Cuando solicita una hipoteca de forma conjunta, sus ingresos se combinan y también los activos financieros que se llevan a su nombre individual. La combinación de ingresos y activos fortalece su solicitud, por lo que es más probable que califique para la hipoteca que desea.

Por otro lado, una solicitud conjunta también requiere que combine las obligaciones de deuda de cada parte que se llevan en nombres separados. Eso no es un problema para usted, pero podría debilitar otras aplicaciones. La otra desventaja de la solicitud conjunta es que se utiliza la calificación crediticia más baja para fijar el precio del préstamo. Tienes ese problema.

Calificación versus precio

Al decidir si presentar una solicitud individual o conjunta, debe considerar las implicaciones de la decisión por separado para la calificación y el precio. La calificación es un asunto de sí / no, o califica para un tipo de préstamo en particular o no. Si solo puede calificar mediante la solicitud conjunta, entonces eso es lo que debe hacer y no hay nada más que considerar. Si puede calificar individualmente, es posible que desee presentar una solicitud conjunta si hacerlo da como resultado un costo menor, una posibilidad que se considera a continuación.

Para determinar si califica o no, utilicé la calculadora de calificación en mi sitio web. La calculadora muestra las hipotecas para las que califica un usuario, las hipotecas para las que no califica y exactamente lo que debe hacer para cambiar una hipoteca de la segunda categoría a la primera.

Al calificarlo individualmente, asumí que puso un 5% de entrada, lo que consume la mayor parte de su efectivo. Con un pago inicial del 5% y un puntaje de crédito de 800, califica para un préstamo de tasa fija a 30 años y un préstamo de 5/1 ajustable. Sin embargo, no califica para un préstamo de tasa fija a 15 años porque el pago mayor en el 15 aumenta su relación deuda-ingresos al 49,9%, que está por encima del máximo del 43%.

Si presenta una solicitud conjunta, el ingreso conjunto mayor le permite calificar para las tres hipotecas, incluida la de 15 años. Esto solo es relevante si desea el 15, que ahorra en costos de intereses pero conlleva un pago sustancialmente mayor.

El costo de las aplicaciones unitarias frente a las conjuntas

Si puede calificar de cualquier manera, su selección de aplicación única o conjunta puede basarse en la que resulte en un costo más bajo. Mido sus costos durante los 7 años que espera estar en la casa. Consisten en tarifas y cargos iniciales, pagos mensuales que incluyen seguro hipotecario y pérdida de intereses tanto en cargos iniciales como mensuales, menos ahorros de impuestos y reducción de saldo. El 30 de mayo, el costo total para usted de una hipoteca de tasa fija a 30 años en una solicitud conjunta fue de $ 100,499 en comparación con $ 112,634 en una sola solicitud. La diferencia de costo en un período de 15 años fue aproximadamente la misma.

La razón por la que una solicitud conjunta le permitirá ahorrar dinero es que su esposa tiene suficientes activos a su nombre para duplicar el monto del pago inicial, del 5% al ​​10%. La reducción de costos resultante de un pago inicial más grande ahoga el aumento de costos derivado del uso de su puntaje crediticio más bajo.

Gestionar el proceso

Si utiliza un agente de préstamos o un agente hipotecario para que lo guíe a través del proceso, su enfoque estará en la calificación más que en el precio. Si no puede calificar, no puede haber acuerdo y no hay acuerdo significa que no hay comisión. Si solo puede calificar de una manera, ya sea soltero o conjunto, esa es la forma en que él lo guiará. Y eso está bien, porque en ese tema sus intereses y los de su asesor están alineados. Pero si puede calificar de cualquier manera, entonces querrá usar la opción que le cueste menos y, al tomar esa decisión, es posible que no reciba ninguna ayuda.

Sin embargo, la cuestión es muy sencilla. Una solicitud conjunta significa un puntaje de crédito más bajo que aumenta el precio, por lo que lo hace solo si el cónyuge con el puntaje de crédito más bajo tiene suficientes activos financieros para reducir el costo de la hipoteca al aumentar el pago inicial. NOTA: El aumento en el pago inicial debe superar un punto de notch de precio: 5%, 10%, 15% o 20%. Un aumento del 5% al ​​9% no ayudará, pero aumentarlo del 9% al 10% sí lo hará.

Por supuesto, sería aún más útil que su cónyuge le transfiriera sus activos, de modo que pudiera presentar una solicitud individualmente con un pago inicial más alto y una puntuación crediticia más alta. No recomiendo realizar una transferencia de activos de forma temporal con el único propósito de aumentar el pago inicial, y el asegurador no lo permitirá en ningún caso. Si desea seguir esta ruta sin ningún desafío, las transferencias de activos deben ocurrir no menos de 90 días antes de la fecha de la solicitud del préstamo. Debido a que comenzó a pensar en esto temprano, tiene los 90 días necesarios.