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Obtener una hipoteca: The Four C; s de crédito – Smart Money Mamas

Obtener una hipoteca: The Four C; s de crédito – Smart Money Mamas
13 enero, 2021

Para quienes compran una vivienda por primera vez , el proceso hipotecario puede ser abrumador. A menudo resulta confuso lo que buscan los prestamistas hipotecarios y cómo determinan sus límites de aprobación. Así que hoy, estoy feliz de tener a Cindi Conley, una veterana de 30 años en la industria, aquí para desglosarlo por usted. Ella compartirá los cuatro componentes clave del proceso hipotecario para ayudarlo a navegar el proceso de compra de una vivienda como un profesional. ¡Quítatelo, Cindi!

Solicitar una hipoteca es un proceso complejo y misterioso tanto para los compradores de vivienda por primera vez como para los prestatarios habituales. Y para un prestamista, un solicitante de préstamo es alguien que no conoce, que pide mucho dinero para comprar una propiedad que el prestamista nunca ha visto. Deciden si están bien a través de un método que han estado usando durante décadas. Sí, se trata de ecuaciones matemáticas, pero no se centre en las matemáticas. Concéntrese en la técnica detrás de las Cuatro C del crédito.

Las Cuatro C son un marco que utilizan los suscriptores (la persona que toma la decisión de préstamo) para construir una historia sobre usted a partir de todos los documentos que proporciona cuando presenta la solicitud. Si bien las finanzas de todos son únicas, las Cuatro C se aplican de la misma manera a cada archivo. Los aseguradores usan las Cuatro C para decidir si puede pagar la hipoteca hoy y predecir (o adivinar) si podrá pagarla mientras tenga la hipoteca.

Tabla de contenido

Las Cuatro C

Comience con una descripción general de las Cuatro C:

  • Capacidad: cuenta la historia sobre su capacidad (capacidad) para realizar el pago de la hipoteca. Los documentos de ingresos se recopilan para ver cómo gana dinero, cuánto tiempo lo ha ganado de esta manera y dónde lo gana. También incluye detalles sobre su deuda: cuánto tiene, si aumenta o disminuye, y el costo mensual.
  • Crédito: el asegurador revisa su informe de crédito, que incluye detalles sobre tarjetas de crédito (abiertas y cerradas), préstamos a plazos e hipotecas. También tiene historiales de saldos y pagos, saldos actuales, pagos mínimos mensuales y el monto de pago real que realiza.
  • Capital: se trata de su dinero en efectivo. Los aseguradores verán de dónde vino todo su dinero: ¿ganancias, ahorros o regalos? También confirmarán que tiene suficiente para el pago inicial, los costos de cierre y el primer pago de su hipoteca.
  • Colateral: La revisión del valor y estado de la propiedad. Un tasador independiente evalúa la propiedad y su estado, incluida información sobre el vecindario en el informe.

Capacidad: ¿puede realizar los pagos?

Dado que un suscriptor no puede sentarse y entrevistarlo personalmente, cada una de las Cuatro C se basa en la documentación para comunicar su historia. Los documentos son su ‘voz’. Para comprender este concepto, profundicemos en cada uno, comenzando con Capacity.

Para que los suscriptores determinen si puede pagar una hipoteca, no es tan simple como documentar sus ingresos y pagos mensuales. Consideran lo que hace para ganarse la vida y cuánto tiempo lo ha estado haciendo mediante la recopilación de documentos de ingresos durante los últimos dos años.

Si está empleado, se requerirán los formularios W-2 de los últimos dos años y los talones de pago del mes completo actual. Todo lo que sucedió en los últimos dos años (cambios de trabajo, cambio de industria o desempleo) se puede encontrar en los documentos que proporcione. Los talones de pago contienen los ingresos actuales, los ingresos del año hasta la fecha, la frecuencia con la que se le paga y los ingresos por bonificaciones o comisiones si los gana.

Si gana una comisión o bonificación, denominada renta variable, el suscriptor tomará las bonificaciones / comisiones que recibió durante los dos años y lo dividirá por 24 meses para calcular el promedio.

Esté preparado para explicar cualquier brecha o cambio con una breve carta y documentación de respaldo. Su “historia” se cuenta a través de sus documentos en el archivo de su préstamo, que se pasa a otros para su revisión durante y después del proceso de préstamo.

Demostrar capacidad cuando trabaja por cuenta propia

Si trabaja por cuenta propia, proporcionará las declaraciones de impuestos de los últimos dos años (personales y comerciales), una declaración de pérdidas y ganancias y un balance general del año en curso. Dependiendo de la estructura legal de su empresa, es posible que deba proporcionar otros documentos para que el asegurador pueda calcular sus ingresos calificados.

Crédito: lo que ha pedido prestado

Si bien Capacidad incluye una revisión de su deuda, se integra en la siguiente C: Crédito. El documento central en esta C es su informe de crédito que se utiliza para evaluar si es solvente. El informe documenta muchos detalles además de su crédito, incluida la fecha de nacimiento, el número de seguro social, los registros públicos y, por supuesto, sus puntajes crediticios.

Las tres agencias de crédito (Equifax, Experian y TransUnion) han agregado más detalles a los informes crediticios durante los últimos años. Ahora incluyen el historial de gastos y pagos durante varios años, lo que le da al asegurador una imagen completa de cómo usa el crédito. Por ejemplo, puede tener una tarjeta de crédito que tuvo un saldo alto durante algunos meses, pero que ahora tiene un saldo cero. El asegurador verá esto y querrá saber la fuente del dinero utilizado para pagar el saldo y le pedirá cualquier documentación que proporcione los detalles.

Los aseguradores también usarán su informe crediticio para calcular la relación deuda-ingresos (DTI) o el porcentaje de sus ingresos mensuales necesario para pagar su deuda. Ellos toman los pagos mínimos mensuales del informe, los suman al pago hipotecario propuesto y dividen el total por su ingreso mensual. El máximo permitido es entre el 43% y el 45% de tus ingresos (antes de impuestos), dependiendo del tamaño de la hipoteca.

Considerando las calificaciones crediticias

Sí, miran sus puntajes crediticios . La calificación crediticia comenzó cuando Fair Isaac desarrolló un modelo informático para predecir la probabilidad de que un consumidor llegara 90 días tarde en una obligación crediticia en el futuro. Poco después, las tres agencias de crédito (Equifax, TransUnion y Experian) desarrollaron modelos de calificación similares y las ‘calificaciones crediticias’ se convirtieron en una parte permanente de la suscripción de hipotecas.

Una revisión de crédito no se limita a su puntaje y porcentaje de DTI. Los aseguradores buscan pagos atrasados ​​y si usted hace pagos mínimos mensuales o paga grandes cantidades. Buscan grandes picos en los saldos de las tarjetas de crédito, tarjetas de crédito al máximo o si usa crédito en absoluto. ¿Por qué son estos importantes?

Bueno, si tiene saldos altos y hace pagos mínimos, eso le dice al asegurador que está en su capacidad máxima de pago de deuda en función de sus ingresos. O si no usa mucho el crédito, o en absoluto, el asegurador no tiene forma de predecir si pagará una gran deuda como una hipoteca.

Capital – Tu dinero

La siguiente C, Capital, es una de las más críticas, ya que los aseguradores confirman que tiene el efectivo que necesitará para el pago inicial y los costos de cierre, lo que se conoce como “efectivo para cerrar”. Deberá proporcionar dos meses de estados de cuenta completos para cualquier cuenta de activos que contenga su efectivo para el cierre, incluidas las cuentas de cheques, ahorros, jubilación e inversión.

El asegurador utiliza sus estados de cuenta para confirmar dónde se guarda su dinero y cuánto tiempo lo ha estado acumulando (ahorrándolo). La capacidad de ahorrar es una parte esencial de la decisión de suscripción. Los prestatarios que no viven de sueldo a sueldo pero están preparados para un problema financiero inesperado son un buen riesgo crediticio para los prestamistas. Tenga en cuenta que un historial de pago de préstamos estudiantiles es prueba de su “capacidad para ahorrar”.

Es posible que reciba solicitudes de documentación adicional con respecto a sus activos porque los aseguradores deben cumplir con las Leyes Patriotas y contra el Lavado de Dinero. En general, esto significa que se debe identificar la fuente de los fondos entrantes a sus cuentas, ya sea directamente en sus estados de cuenta o mediante documentos separados. Si tiene grandes depósitos o pagos importantes en sus estados de cuenta, se le pedirá una explicación por escrito y cualquier documento que lo respalde.

Garantía: el valor de su futuro hogar

La C final, Colateral, tiene que ver con la propiedad y su valor. Los prestamistas necesitan una evaluación independiente de la propiedad en caso de que deje de hacer los pagos algún día y tengan que vender la propiedad para cancelar el préstamo. Entonces, antes de decidir hacer el préstamo, tasan la propiedad para asegurarse de que vale lo suficiente para cubrir la hipoteca en el peor de los casos.

La tasación detalla las características específicas de una propiedad y la compara con las ventas de propiedades similares cercanas. El valor de tasación se basa en ventas recientes comparables y la condición de esas propiedades cuando se vendieron. El valor de tasación se ajusta en función de la condición de su propiedad potencial en comparación con otras ventas recientes. Por ejemplo, si una propiedad vecina se sometió a una renovación de lujo antes de su venta, el valor de su propiedad se reducirá en comparación.

Es importante tener en cuenta que una tasación es en beneficio del prestamista, como se describió anteriormente, y no para confirmar que está pagando un precio razonable. Además, si el tasador ve signos visibles de deterioro que podrían presentar un problema de “salud y seguridad”, lo anotarán en el informe. Estos pueden incluir problemas con los sistemas de plomería, eléctricos o de calefacción y deben repararse antes de que se pueda cerrar el préstamo.

Tomando el control de las 4 C

Si bien existe una lista de verificación básica de documentos que todo prestatario debe proporcionar al solicitar una hipoteca, es posible que no le proporcione al asegurador su historia completa. Ahora que sabe en qué se enfoca cada una de las Cuatro C, puede aplicarlo a su situación financiera única. Cuando el asegurador le pida más detalles, por escrito, recuerde que solo están tratando de conocer su historia y documentarla en el archivo del préstamo.