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Una guía para el financiamiento del propietario | Millonarios

Una guía para el financiamiento del propietario | Millonarios
13 enero, 2021

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En la mayoría de las transacciones inmobiliarias, las propiedades se compran o venden con financiación bancaria o en efectivo. Si el comprador no tiene suficiente dinero para comprarlo directamente, se someterá a una intensa suscripción bancaria para calificar para un préstamo.

La mayoría de la gente no sabe que hay otra forma de comprar y vender viviendas: la financiación del propietario. Exploremos qué es el financiamiento del propietario, cómo funciona, por qué un comprador o vendedor querría usarlo y las cosas importantes que debe saber al respecto.

¿Qué es la financiación del propietario y cómo funciona?

La financiación del propietario es un método de financiación de una propiedad en la que el propietario de la propiedad tiene el préstamo del comprador. Funciona como una financiación bancaria, pero el comprador paga al vendedor mediante pagos mensuales durante un período acordado con una tasa de interés y unos términos específicos.

El financiamiento del propietario también puede denominarse financiamiento del vendedor o financiamiento del retroceso del vendedor (porque el propietario “transfiere” o retiene el financiamiento).

Si bien esta forma de financiar propiedades es menos común que los métodos tradicionales, es una opción viable y más común de lo que piensas. Según Advanced Seller Data Services, en 2018 se crearon 25.900 millones de dólares en préstamos financiados por el propietario en todo Estados Unidos.

No existen restricciones sobre quién puede utilizar el financiamiento del propietario o qué tipo de propiedad se puede comprar o vender con él. Tengo experiencia en ofrecer acuerdos de financiamiento para propietarios y comprar financiamiento con propietarios en un fourplex, una casa unifamiliar, un complejo de apartamentos y una instalación de almacenamiento. Los inversores inmobiliarios utilizan con frecuencia la financiación del vendedor, pero también se puede utilizar si un comprador no califica para la financiación tradicional debido a un empleo, una quiebra previa o una ejecución hipotecaria, o factores económicos que endurecen las pautas de préstamos. Veamos cómo se puede estructurar una transacción estándar de financiación por parte del propietario.

Ejemplo de financiación del propietario

Digamos que un vendedor lista una propiedad por $ 200,000. Un comprador potencial no puede calificar para el financiamiento tradicional porque trabaja por cuenta propia. Hace una oferta de precio completo y solicita el financiamiento del propietario con un 15% ($ 30,000) de anticipo.

El vendedor no tiene hipoteca sobre la propiedad y decide aceptar la oferta, creando una nota hipotecaria que requiere que el comprador le devuelva el dinero durante 10 años al 8% de interés con un pago global al final. El comprador hace un pago mensual de $ 1,247.40 al vendedor y el vendedor obtiene una devolución del 8%, recaudando $ 224,532 durante todo el período de 10 años.

Factor de préstamo Valor
Precio de compra $ 200,000.00
Pago inicial $ 30,000.00
Monto del préstamo $ 170,000.00
Tasa de interés 8%
numero de pagos 180
Pago global pagadero al final del año 10 $ 130.528,65
Mensualidad $ 1.247,40
Total pagado al vendedor $ 224,532.00

Fuente de datos: cálculos del autor.

Si bien este es un ejemplo de financiamiento del propietario, muchas variables pueden alterar la forma en que un vendedor financia una propiedad.

Condiciones de financiación del propietario

Depende del comprador y del vendedor determinar los términos del trato, como la duración del préstamo, el monto del pago inicial, la tasa de interés y si hay un pago global. Algunos vendedores tienen términos específicos en mente, mientras que otros están abiertos a negociar. Sin embargo, debe decidir sobre cuatro factores principales.

Duración del préstamo

Este es el período durante el cual el comprador reembolsará el préstamo. Pueden ser cinco, 10, 15, 20 o 30 años, o cualquier cosa intermedia. Si bien las hipotecas a 30 años a veces se utilizan en la financiación del vendedor, es más común ver plazos más cortos, como cinco a 10 años, con un pago global al final. Incluso si se acuerda un pago global en el año 10, el préstamo se puede amortizar durante 30 años para mantener bajo el pago mensual del comprador y aumentar los intereses cobrados por el vendedor.

Pago inicial

Un pago inicial es la cantidad de dinero que el comprador paga al vendedor para mostrar su inversión e interés en la casa. Este dinero se aplica al precio de compra y el resto de ese precio se financia. El pago inicial promedio para propiedades residenciales en préstamos financiados por el vendedor en 2018 fue del 19%.

Si bien hay formas de comprar o vender una propiedad con cero o muy poco dinero inicial, esto es poco común. En la mayoría de las circunstancias, los vendedores requieren un pago inicial del 10% al 20%, aunque no hay un requisito mínimo. Un estudio realizado en 2017 por Black Knight y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Encontró que los pagos iniciales más altos reducían la morosidad y el riesgo de incumplimiento. Un pago inicial más alto muestra que el comprador tiene “piel en el juego”, lo que significa que es menos probable que se retire o deje de pagar.

Es importante tener en cuenta que un pago inicial alto no es el único factor que contribuye a reducir el riesgo de incumplimiento.

Tasa de interés

Las tasas de interés para los préstamos financiados por el vendedor suelen ser más altas que las que ofrecerían los prestamistas tradicionales. El vendedor asume algún riesgo al mantener el financiamiento y puede cobrar una tasa de interés más alta para compensar este riesgo.

No es raro ver tasas de interés del 4% al 10%. También podrían ser más altos. Sin embargo, cada estado tiene leyes de usura, que son regulaciones que rigen la tasa de interés máxima que se puede cobrar por un préstamo. Además de la tasa de interés variable, hay varios términos de pago disponibles:

  • Préstamo de tasa fija: la tasa de interés y el pago permanecen iguales durante todo el plazo. El saldo de capital del préstamo se liquida gradualmente con pagos regulares.
  • Hipoteca de tasa ajustable (ARM): la tasa de interés se ajusta periódicamente.
  • Préstamo de solo interés: el comprador solo paga intereses durante un período determinado, luego generalmente realiza un gran pago global del capital.

Los préstamos con tasa de interés fija son los más comunes debido a la facilidad para llevar registros. Las hipotecas de tasa ajustable fluctúan con el tiempo y, si no se controlan activamente, pueden provocar cambios en el capital y los intereses que se calculan mal o se pierden por completo. Los préstamos de solo interés se utilizan con mayor frecuencia con los inversores, especialmente para los préstamos de reparación y cambio.

Pago global

Un pago global es un pago único al final de un préstamo.

Los préstamos con pagos globales generalmente requieren pagos mensuales durante un período corto antes del pago del resto del saldo principal al final del préstamo. Este pago se puede hacer con ahorros, vendiendo la propiedad o refinanciando.

Los pagos globales son bastante comunes con los pagarés financiados por el vendedor porque los prestamistas rara vez quieren esperar 20 o 30 años para recuperar su dinero. Estos pagos también pueden aumentar el rendimiento para el inversor, por lo que los inversores inmobiliarios inteligentes pueden elegir esto como un plazo.

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Cómo estructurar un acuerdo de financiación del vendedor

Varias estructuras de financiación del propietario pueden afectar la seguridad del comprador en la propiedad y el proceso para recuperar el título si el comprador incumple.

Pagaré e hipoteca o escritura fiduciaria

Un pagaré e hipoteca (o escritura de fideicomiso, según el estado) es la forma más común de financiación del propietario. Esta es la misma estructura que usaría un banco y es lo que la gente piensa cuando piensa en hipotecas .

La nota describe la cantidad que el comprador pidió prestada y los términos para el reembolso al vendedor. La hipoteca es un documento aparte que asegura al vendedor con la propiedad en caso de incumplimiento. El comprador recibe el título con una escritura y la hipoteca generalmente se registra en registros públicos. No se registra un pagaré y el vendedor debe conservar el original.

Un pagaré e hipoteca es la forma más segura de financiación para el comprador y el vendedor.

Contrato de escritura

Un contrato de escritura también puede denominarse acuerdo de escritura o entrega de un contrato de tierra , según el estado de emisión. Está estructurado como un pagaré y una hipoteca, pero en lugar de que el comprador reciba una escritura y se coloque en el título, el vendedor permanece en el título hasta que la deuda se pague en su totalidad.

Algunos vendedores pueden elegir esta estructura porque toma menos tiempo y es más rentable recuperar el título negociable de la propiedad si el prestatario deja de pagar. Muchos estados permiten el desalojo o la confiscación, que son más rápidos y más baratos que una ejecución hipotecaria completa. Los procedimientos para esto varían de un estado a otro y los contratos de escritura no se reconocen en algunos estados.

Un contrato de escritura es una forma de financiación menos segura tanto para el comprador como para el vendedor. Dado que el vendedor permanece en el título mientras el comprador vive y es responsable de la propiedad, cualquier gravamen o violación que se adhiera a la propiedad durante ese período podría afectar negativamente al vendedor.

Opción de arrendamiento

Una opción de arrendamiento es una forma de financiamiento del propietario en la que el comprador acepta arrendar la casa con la opción de comprarla al final del plazo del contrato.

El comprador y el vendedor acuerdan el precio de compra de la casa antes de que comience el arrendamiento y el vendedor generalmente recibe un pago inicial. Al final del plazo del arrendamiento, el comprador puede comprar la casa o perder su opción de arrendamiento. Si el comprador compra la casa, los pagos realizados durante el período de arrendamiento se pueden utilizar para el precio de compra.

Posición de gravamen financiero del propietario

Todos los préstamos se clasifican por posición, como primer gravamen, segundo gravamen, etc. La posición de gravamen distingue la prioridad que tiene un préstamo en relación con otras deudas o gravámenes sobre la propiedad. El primer gravamen es la posición más segura.

El financiamiento del vendedor puede usarse como una nota de segunda posición para ayudar al comprador a comprar la propiedad cuando no tenga el monto total para comprar la casa. Por ejemplo, digamos que un comprador encuentra una casa en venta a $ 400,000 y tiene un 20% ($ 80,000) para depositar. Ella calificó para un préstamo bancario de $ 300,000, por lo que el vendedor decide financiar los $ 20,000 restantes, pagaderos en cinco años. Esta hipoteca financiada por el propietario es secundaria a la primera hipoteca del banco, pero es totalmente ejecutable, como cualquier hipoteca regular. Así es como se verían esos pagos.

La primera hipoteca, pagadera al banco:

Monto del préstamo $ 300 000
Tasa de interés 4,5%
numero de pagos 360
Mensualidad $ 1,520.06

Fuente de datos: cálculos del autor.

La segunda hipoteca, pagadera al vendedor:

Monto del préstamo $ 20 000
Tasa de interés 6%
Número de pagos (plazo) 60
Mensualidad $ 386.66

Fuente de datos: cálculos del autor.

Documentos de financiación del propietario y la Ley Dodd-Frank

Los documentos utilizados en la financiación del propietario varían según el tipo de estructura utilizada, pero en la mayoría de los casos, hay dos documentos separados:

  • La nota, que describe cuánto se debe reembolsar y los términos del reembolso.
  • El instrumento de garantía, que puede ser el contrato de tierra, hipoteca o escritura fiduciaria.

La Ley Dodd-Frank hizo varios cambios en la industria hipotecaria, incluidos los préstamos residenciales financiados por el propietario. Si bien gran parte del proyecto de ley se centra en el cobro de deudas y los derechos de servicio, también hubo revisiones sobre quién puede originar préstamos financiados por el vendedor.

Antes de 2014, la persona que tenía el financiamiento podía crear el pagaré e hipotecar ellos mismos o hacer que un abogado o una compañía de títulos lo hiciera por ellos. Pero la Ley Dodd-Frank requiere que un originador de préstamos hipotecarios con licencia (LMLO) suscriba y cree cualquier préstamo en el que el comprador tenga la intención de residir en la propiedad. Puede contratar a una LMLO de terceros para que se encargue de toda la suscripción de préstamos requerida, que incluye:

  • tirando crédito,
  • determinar la relación deuda-ingresos,
  • verificar la identidad y los ingresos, y
  • creando y ejecutando todo el papeleo.

Si tiene la intención de redactar o crear el préstamo usted mismo, necesita una licencia a menos que califique para una de las dos excepciones:

  1. Usted es propietario de la propiedad para la que tiene financiamiento y solo crea un préstamo para una propiedad (que no construyó ni actuó como contratista) en un período de 12 meses.
  2. Usted es un fideicomiso, patrimonio o entidad que tiene financiamiento para tres o menos propiedades que posee en un período de 12 meses y no construyó ni actuó como contratista.

Existen pautas sobre términos específicos, como pagos globales, tasas de interés y procesos de investigación. Por esta razón, incluso si no está obligado a ser un originador de préstamos hipotecarios con licencia, debe trabajar con un profesional capacitado que pueda ayudarlo con el papeleo y la suscripción.

Es importante tener en cuenta que la Ley Dodd-Frank no se aplica a:

  • propiedades destinadas a fines de inversión, como alquileres;
  • terreno vacante;
  • propiedades comerciales; o
  • Compradores que no son consumidores, como compañías de responsabilidad limitada (LLC), corporaciones, fideicomisos o sociedades limitadas (LP).

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¿Por qué comprar una propiedad con financiación del propietario?

Hay varios beneficios al comprar una propiedad con financiamiento del propietario, el mayor de los cuales es no trabajar con un banco para obtener financiamiento. Los bancos tienen métodos de suscripción más estrictos que pueden descalificar a algunos compradores.

Además, los costos de cierre suelen ser más altos con una institución crediticia y el plazo de cierre suele ser de 30 a 45 días. El financiamiento del propietario puede cerrarse en unas pocas semanas sin las tarifas excesivas que cobraría un banco.

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¿Por qué vender una propiedad con financiación del propietario?

En la década de los 80, cuando las tasas de interés estaban entre los 20 y los 20, vender propiedades era difícil. Los vendedores estaban desesperados por encontrar compradores, por lo que muchos ofrecían financiamiento al propietario con tasas de interés más bajas que las que ofrecían los bancos.

Afortunadamente, las tasas de interés se han vuelto mucho más favorables en la última década, por lo que es posible que los vendedores no necesiten utilizar el financiamiento del propietario, pero ciertas ventajas fiscales pueden incentivar a los vendedores a ofrecerlo.

Cuando se vende una propiedad, puede estar sujeta a impuestos sobre las ganancias de capital además de la recuperación por depreciación. Al crear un préstamo financiado por el vendedor, el impacto fiscal de las ganancias de capital se divide durante la vigencia del préstamo en lugar de tenerlo en un año fiscal. También puede ser una forma de ingresos pasivos para el vendedor, que puede utilizar el pago mensual de capital e intereses para compensar los gastos de subsistencia durante su jubilación o hacer crecer su cartera de inversiones.

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Cosas importantes que debe saber sobre la financiación del vendedor

La mayoría de los préstamos financiados por el propietario son creados por propietarios o inversores por las ventajas fiscales y el flujo de efectivo que generan estos préstamos. Si bien estos propietarios pueden ser inversores experimentados, es posible que no conozcan las leyes vigentes con respecto a la documentación del préstamo, las pautas de suscripción, el mantenimiento de registros o el contacto con un prestatario.

He visto préstamos financiados por el propietario en los que el vendedor tenía excelentes registros con comprobantes de pago por cada pago realizado por el comprador, y he visto préstamos financiados por el vendedor en los que el propietario no tenía idea de dónde estaban los documentos originales del préstamo. cuál era el saldo del préstamo o dónde estaban los registros tangibles de los pagos.

Si bien los préstamos financiados por el vendedor no están tan regulados como los bancos o las empresas de servicios, existen requisitos específicos. Por esta razón, cualquier persona que posea o cree un préstamo debe informarse sobre los procedimientos adecuados o utilizar una empresa de servicios autorizada.

Una empresa de servicios puede manejar varias tareas importantes:

  • Cobro de pagos , incluido el registro de pagos con el saldo adeudado, la fecha de pago y otra información importante del préstamo. Las empresas de servicios informarán el historial de pagos a las agencias de crédito, lo que a menudo es beneficioso para el comprador.
  • Alcance del comprador , que puede incluir recordatorios de pago, estados de cuenta mensuales o avisos de morosidad.
  • Mitigación de pérdidas o esfuerzos para cobrar el préstamo si el comprador deja de pagar.

Las compañías de servicios cobran una tarifa mensual nominal según el estado del préstamo, como pagar o no pagar. Una empresa de servicios lo mantendrá cumpliendo con las leyes vigentes, lo que lo convierte en una inversión más pasiva y sin intervención.

Riesgos de financiación del propietario

Para los vendedores que ofrecen financiamiento por parte del propietario, el riesgo más importante es que el comprador no reembolse el préstamo según lo acordado. Puede tomar medidas para reducir la probabilidad de incumplimiento, pero no hay forma de garantizar que un comprador pueda o seguirá pagando.

Algunas formas de disminuir este riesgo son:

  • ejecutar un informe de crédito,
  • verificar ingresos,
  • buscando el historial de pagos anterior,
  • ver las deudas pendientes del comprador, y
  • calcular una relación deuda-ingresos.

El vendedor tiene derecho a recuperar el título mediante acciones legales, como ejecución hipotecaria o decomiso, pero esto lleva tiempo y puede resultar costoso. Comprenda las leyes y los procedimientos de su estado para recuperar el título si el comprador incumple. Algunos vendedores apartan el pago inicial en una cuenta separada para cubrir cualquier gasto en caso de que los compradores dejen de pagar.

Para los compradores que celebran un acuerdo de financiación con el vendedor, el riesgo más importante es cómo se realiza el seguimiento de los pagos. Si el vendedor atiende el préstamo por sí mismo, es posible que su registro no refleje con precisión el saldo adeudado o el último pago realizado. Los compradores deben mantener sus propios registros de cada pago realizado durante la vigencia del préstamo para poder verificar el saldo pendiente.

La financiación del propietario ofrece importantes ventajas tanto para compradores como para vendedores. Pero antes de celebrar un acuerdo financiado por el propietario, sopese los riesgos y consulte a un abogado de bienes raíces para asegurarse de que comprende las consecuencias, los términos y las responsabilidades del acuerdo. Este método de financiación definitivamente no es adecuado para todos, pero puede ser una herramienta útil al comprar o vender bienes raíces.

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